毕业论文

题目:住宅物业管理存在问题及对策

住宅物业管理存在问题及对策

一、中文摘要:

随着我国经济社会的快速发展,房地产大潮早已兴起并且竞争日益激烈,大大小小的城市建了越来越多的房子,越来越多的房地产开发商已经开始把物业管理作为促销的一大卖点。理所当然,良好的物业管理,不仅能符合客户入住前的期望和入住后的需求,而且也能为房地产开发商和物业管理公司带来良好的经济效益。但目前我国物业管理尚处于初级阶段,还存在很多问题,据统计,目前我国物业管理从业者已经有1000多万人,产值超过300亿,逐渐成为服务业中的支柱产业,与发达国家相比,我国的物业管理覆盖率很低,只是为小部分人提供了服务,还有很大一部分人没有享受到物业管理服务,这就意味着我们对物业管理有一个全面认识,了解物业管理的现状及存在的问题是很有必要的
。

我国的物业管理产生于20世纪80年代初,经过30多年的探索和实践,经历了从无到有、从小到大的发展过程
。目前已逐步进入市场化


、规范化

、法制化、人性化发展的新时期,也取得了较大的成就
。但当前,物业管理在我国仍处于初级阶段,物业管理制度还不成熟,物业管理立法进程也较慢。直至2003年,统一的行政法规《物业管理条例》才出台,2007年进行了修改,这一法规的出台,结束了物业管理法规缺失的状况,规范了物业管理活动,也将会对物业管理行业的发展起着长远的引导作用。

本文将从企业、社会、政府
、业主四个角度出发,通过提出物业管理中存在的问题以及进一步分析、研究这些问题,力争提出一些有针对性的建设性的建议和对策,期望对物业管理行业有所帮助。

二、关键词:物业管理存在问题解决方法未来前景

The problems and Countermeasures of residential property management

一、英文摘要:

With the rapid development of our economy and society, the real estate tide already rise and increasingly fierce competition, large and small cities built more and more houses, more and more real estate developers have begun to the property management as a major selling point of sales promotion. Granted, good property management, not only can meet the needs before check-in customer expectations and occupancy, but also can bring good economic benefits for the real estate developers and property management companies. But the property management in our country is still in initial stage, there are still many problems, according to statistics, at present, China's property management practitioners has more than 1000 people, output value of more than 30 billion, has gradually become pillar industry in the service industry, compared with developed countries, China's property management coverage is very low, just as a small part of the people to provide the service, and a large part of the people do not enjoy the property management service. This means that we have a comprehensive understanding, understanding of property management status and existing problems is very necessary for property management.

Property management in our country at the beginning of the 1980s, after 30 years of exploration and practice, through the development process from scratch, from small to large.The new era has gradually entered the market, standardization

and legalization, the development of humanity, but also made great achievements. But the property management in our country is still in the primary stage, the property management system is not mature, property management legislation process is slow. Until 2003, unified administrative rules and regulations of the "property management regulations" was promulgated, 2007 were modified, the introduction of the regulations, the end of the lack of property management regulations, regulating the property management activities, will be on the property management industry development plays a long-term role in the guidance.

The four from the perspective of enterprises, society and government, the owners of the property management in the existing problems and further analysis, study these problems, strive to put forward some suggestions and Countermeasures on the construction, expected to help the property management industry.

二
、关键词:Property management The problems Solution Future prospects

目录

1.引言 (5)

1.1选题背景和意义 (5)

1.2研究的内容和方法 (5)

2.物业管理相关阐述 (6)

2.1物业的概念 (6)

2.2物业管理的概念 (6)

2.3物业管理的主要内容 (7)

3.物业管理行业的现状 (7)

3.1企业发展情况 (7)

3.1.1以企业成立时间划分 (7)

3.1.2以企业注册登记类型划分 (8)

3.1.3以企业资质等级划分 (8)

3.1.4各资质等级面积
、人员之间关系 (9)

3.1.5以经济区域划分 (9)

3.2从业人员情况 (9)

3.2.1以工作岗位划分 (9)

3.2.2以学历层次划分 (10)

3.2.3以技术层次划分 (10)

3.2.4以男女性别划分 (10)

3.3管理物业项目情况 (10)

3.3.1按物业类型划分 (11)

3.3.2按项目获取方式分 (11)

3.4企业经营与效益情况 (11)

3.4.1物业服务费价格水平 (11)

3.4.2企业经营效益情况 (12)

3.5企业员工工资福利情况 (12)

3.5.1企业管理人员收入情况 (12)

3.5.2企业操作人员收入情况 (12)

3.5.3保险
、住房公积金缴纳情况 (13)

4.物业管理中存在的问题 (13)

4.1法律法规滞后,体系体制不完善 (13)

4.2政府职能问题,监管部门缺位 (14)

4.3物管行业市场化程度不高 (14)

4.4物管企业没有实质性权力,管理难度大 (14)

4.5部分业主素质较低,消费意识不强 (15)

4.6物管企业规模小,难以形成综合优势,面临巨大经营风险 (15)

4.7物管企业合同履行不到位 (17)

4.8人才危机 (18)

4.9地区间发展不平衡 (18)

5.物业管理存在问题的原因 (19)

5.1政府方面 (19)

5.2企业方面 (19)

5.3社会方面 (20)

6.物业管理存在问题的对策 (20)

6.1政府方面 (20)

6.1.1引导物管行业走法制化发展道路 (20)

6.1.2改变政府定位,更加注重政府的服务职能 (20)

6.2企业方面 (21)

6.2.1建立一支专业的队伍,走专业化发展道路 (21)

6.2.2抱团发展,形成集团公司 (21)

6.2.3更加注重品牌文化,增强服务意识 (22)

6.2.4充分利用现代科技,走智能化发展道路 (22)

6.3社会方面 (24)

6.3.1充分发挥行业协会的指导促进作用 (24)

6.3.2引导公众改变对物业的认识 (24)

6.3.3逐步引进高素质人才,为物管行业发展提供持续的人才资源 (25)

7.物业管理行业发展前景展望 (25)

7.1国民经济的快速发展必然会为物业发展带来契机 (25)

7.2物业行业加大创新力度,运用现代科技,发展智能物业 (25)

7.3延长物业服务产业链 (26)

8.结论 (26)

参考文献27

住宅物业管理存在问题及对策

1.引言

伴随着改革开放以来我国经济社会的迅速发展,各行各业都取得了不错的发展成绩,也诞生了一批新兴行业,物业管理就是其中之一
。1981年,深圳市成立了国内第一家物业管理公司,标志着我国物业管理的起步。1994年,当时的建设部要求在城市新建小区全面推行物业管理,我国物业管理从此进入快速发展阶段
。据不完全统计,目前,全国物业管理企业已逾4万家,从业人员1000多万人,国内行业产值已达到数百亿元,并以每年20%以上的幅度递增
。随着行业的发展,我国物业管理行业的发展方向也越来越清晰,展望未

来其发展方向主要有从建管分离到强强联合

、从两极分化到规模化经营、从售后服务部门到系统集成商
、从物业管理到资产管理
。但随着社会经济的发展和住房分配制度的改革,我国的房屋权属已发生了根本性变化,传统的房屋管理模式也逐步被物业管理这一新兴的产业管理所代替。但就近几年物业管理行业的发展来看,这一与城镇居民息息相关的产业,却存在着种种的问题,成为广大购房者的一大心病

。为此,当前加强对物业管理的研究与探索,不仅事关广大城镇居民的切身利益,也关系到物业管理行业本身的健康发展,可以说关乎国家前途命运,研究意义重大

。

1.1选题背景和意义

本文主要研究住宅物业管理,这也是我国覆盖面积最广,涉及人员最多的一种物业管理形式。据不完全统计,目前全国城镇约有200亿平方米的住房,至2010年就有70%(约140亿平方米)出售给个人。建设部早在1996年就规定,全国新建住宅小区必须实行物业管理,旧小区逐步纳入物业管理
。深圳几乎所有住宅小区都实行了物业管理
。北京市规定,旧住宅小区必须在2003年前全部实行物业管理
。仅按北京物业管理费最低水平(经济适用房)每平米0.5元/月计算,全国每年单此项收费就达330多亿元,倘若再将房屋租赁、置换

、中介


、维修等服务算上,这个市场将更加庞大。

近年来,伴随着经济社会快速发展,物业管理作为城市管理的一种新形势和市场经济的新兴服务产业,在我国沿海以及经济发达地区获得了较快的发展。在其发展过程中,这一新兴行业所展现的蓬勃生机,广阔的发展空间,强烈的现代化气息,被公认为是一种朝阳行业

。它也推动了政府配套设施的建设和城镇化的进程,对于提高人们的生活质量,促进社会和谐起着重要的作用,然而随着社会的不断前进,物业管理发展显得有些滞后,近年来也暴露出一些问题,比如服务意识不强、组织架构不明确、从业人员素质偏低、专业化程度过低等一系列问题。所以就要研究并且逐步提出方法对策解决这些问题,如此才会促进行业的长远发展。

1.2研究的内容和方法

本文旨在研究住宅物业管理中存在的问题并且针对性的提出一些解决方法,主要研究的是物业管理存在的问题,将这些问题罗列出来,逐条提出解决办法。本文从实际出发,理论联系实际,结合自身体验与社会调查,查阅了大量的专业书籍,从法律条文以及专家名流那里获取了大量的信息,提出的解决方法行之有效,相信会对物业管理行业的发展有所促进作用
。

2.物业管理相关阐述

2.1物业的概念

“物业”一词译自英语property或estate,由香港传入沿海
、内地,其含义为财产、资产
、地产、房地产

、产业等。该词自20世纪80年代引入国内,现已形成了一个完整的概念,即:物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地

。物业可大可小,一个单元住宅可以是物业,一座大厦也可以作为一项物业,同一建筑物还

可按权属的不同分割为若干物业
。物业含有多种业态,如:办公楼宇
、商业大厦、住宅小区、别墅

、工业园区
、酒店

、厂房仓库等多种物业形式

。根据使用功能的不同,物业可分为以下五类:居住物业
、商业物业

、工业物业、政府类物业和其他用途物业
。不同使用功能的物业,其管理有着不同的内容和要求。

2.2物业管理的概念

所谓物业管理,就是指物业管理企业接受业主委托,依照合同约定对物业和相关附属设施进行维修养护,对它周围的环境和公共秩序进行管理,并且对业主提供一系列相关服务
。物业管理不仅能延长物业的使用寿命,使其保值增值,而且在改变城市面貌、推进城市化进程中也起到了重要的作用
。国家《十五计划发展纲要》中,已经明确地提出,要规范发展物业管理业。

而我们通常说的物业管理是狭义上的物业管理,更加侧重物业服务,强调的是服务的内容,它具有以下特点:

1.物业管理的对象是完整的物业,指己建成、验收合格

、己投入或即将投入使用的物业。其管理规模和类型,可以是一个单元或套房,也可以是有几千个单位的大型物业。

2.物业管理服务的对象是人,即物业使用人,包括业主
、同住人
、承租人和实际使用物业的其他人。

3.物业公司与业主是雇用关系
。业主是雇主,物业公司是被雇用者
。

4.物业管理的核心内容是“服务”,物业公司必须尽最大努力为业主提供优质的服务,创造整洁、文明

、安全、舒适的生活和工作环境。

5.物业公司的服务能提升物业的使用功能
、延长其使用寿命、完善物业环境,对物业起到保值
、增值作用。

6.物业管理是一种企业化

、社会化

、专业化、市场化的经营型服务。物业公司既要为业主提供优质服务,又要最大限度地获取利润
。为此,物业公司必须努力协调好与业主、承租户


、业主委员会、政府主管部门等主体的关系,实现社会
、经济

、环境三个效益的统一,促进企业经营的良性发展。

2.3物业管理的主要内容

物业管理基本内容按服务的性质和提供的方法可分为:常规性的公共服务
、针对性的专业服务和委托性的特约服务三类
。

常规性的公共服务是物业管理企业面向所有住宅提供的最基本的管理与服务,目的是确保物业完好与正常使用,保证正常的工作生活秩序和美化环境,是物业内所有业主每天都能享受到的服务

。其内容和要求在物业管理委托合同中有明确规定,物业管理企业有义务按时按质提供这些服务。这些管理的基本项目具体包括:

一
、房屋修缮及其管理
、装修管理等;

二
、房屋各类设施的日常运营

、保养、维修与更新;

三
、环境卫生管理;

四

、绿化管理;

五、治安管理;

六
、消防管理;

七
、车辆道路管理;

八

、为业主代缴水电
、煤气费等。

针对性的专项服务是物业管理企业为改善和提供业主的工作生活条件,面向广大业主,

为满足其中一些住户和单位的一定需要而提供的各项服务,其特点是物业管理企业事先设立服务项目,并将服务内容与质量、收费标准公布,当住户需要这种服务时,可自行选择。主要内容有:

一
、为业主收洗缝制衣物、代购日常用品、室内卫生清扫、代购代订车船飞机票

、接送小孩上下学;

二、开办各种商业服务项目,如小型商场

、美发厅
、修理店等;

三、开办各种文化

、教育
、卫生
、体育类场所;

四
、代办各种保险业务,设立银行分支机构等;

五、经济代理中介服务,如物业销售
、租赁

、评估
、公证等;

六
、提供带有社会福利性质的各项服务工作。

委托性的特约服务是为满足业主的个别需求,受委托而提供的服务
。实际上是专项服务的补充和完善,通常指在物业管理委托合同中未要求,物业管理企业在专项服务中也未设立,而物业产权人、使用人又提出该方面的需求,此时,物业管理企业应在可能的情况下尽量满足其需求,提供特约服务

。如小区内老年病人的护理

、接送子女上学、照顾残疾人上下楼梯、为业主代购生活物品等
。

3.物业管理行业的现状

3.1企业发展情况

根据中国物业管理协会于2007年底得出的调查报告,我们来综合分析物业管理行业的现状,参加调查的有4600多家企业,基本分类情况如下:

3.1.1以企业成立时间划分

1981年至1994年13年间,只有268家企业成立,占企业总数的5.82%,1994年至2007年13年间,共有4332家企业成立,占总企业数94.18%

。其中1994至2004年10年间共成立企业2495家,占总企业数75.98%,10年间企业以每年近133%的速度猛增
。

通过上述表格和数据,不难看出,81年至94年的前十三年,是我国物业管理的萌芽起步阶段,发展速度慢

。1994年至2004年的十年间,是我国物业管理发展最为迅猛的阶段,大多数的物业服务企业在这一阶段诞生。2004年以后,企业数量的增长速度放缓。

3.1.2以企业注册登记类型划分

国有企业758家,占总企业数的16.48%;股份有限公司301家,占6.54%;有限责任公司2976家,占64.70%;私营企业348家,占7.57%;港澳台商独资企业73家,占1.59%;外商投资企业43家,占0.93%;其他类型企业101家,占2.20%

。

以上数据表明,从形式上看,大多数物业服务企业实现了公司制(71.24%为股份有限公司和有限责任公司),国有物业服务企业仍占一定比例,外资和私营企业比例偏低,建立真正意义上的现代企业制度仍是行业面临的课题
。

3.1.3以企业资质等级划分

一级资质365家,占7.93%;二级资质713家,占15.5%;三级资质3287家,占71.46%;其他未取得资质的企业235家,占5.11%。

以上数据说明,现阶段物业服务企业的整体规模较小,多数企业无法取得规模效益,整个行业仍处于发展初期,整体抗风险能力差

。

3.1.4各资质等级面积、人员之间关系

企业数建筑面积

(万㎡)

企业平均管理

面积

人员

总数

企业平均人

数

管理人员/

操作人员

管理人员人

均管理面积

(万㎡)

一级365 81826.30 224.18 322078 882 1:6.4 1.88

二级713 57925.54 81.24 205392 288 1:6.1 1.99

三级3287 59304.75 18.04 220912 67 1:4.1 1.38

一级资质企业平均管理面积224.18万㎡,平均职工882人,管理人员人均管理面积1.88万㎡;二级企业平均管理面积81.24万㎡,平均职工288人,管理人员人均管理面积1.99万㎡;三级企业平均管理面积18.04万㎡,平均职工64人,管理人员人均管理面积1.38万㎡。

以上表格和数据说明,资质等级越高,每一名管理人员相应配置的操作人员越多,管理人员人均管理面积越大,一
、二级物业服务企业人均管理面积明显高于三级企业
。

3.1.5以经济区域划分

东部沿海及经济发达省区(北京
、上海、天津
、河北、江苏

、浙江
、福建
、山东
、广东、海南)1754家,占总企业数38.13%;中部省区(河南、安徽
、山西

、江西

、湖南
、湖北) 1308家,占28.44%;西部省区(重庆、四川


、贵州

、云南
、西藏
、陕西、甘肃
、宁夏、青海
、新疆、内蒙
、广西)904家,占19.65%;东北三省634家,占13.78%
。

以上数据表明,物业服务企业的数量与经济发展水平成正相关关系,沿海发达地区物业服务企业的数量明显多于中西部和东北地区

。

3.2从业人员情况

被调查企业的从业人员总人数772032人

。基本分类情况如下:

3.2.1以工作岗位划分

从事管理岗位即企业管理层人员119978人,占总人数15.54%,从事操作岗位即企业一线操作工人652054人,占总人数84.46%
。操作岗位人数中38.40%是秩序维护员,24.84%是清洁工,13.64%是工程维修人员,5.69%是车辆管理人员,4.44%是绿化养护人员,12.99%为其他勤杂工种
。

管理人员秩序维护

员

清洁工

工程维修人

员

车辆管理

员

绿化养护人

员

其他

勤杂工

调查人数119978 250392 161998 88912 37113 28921 84718 配比情况 1 2.09 1.35 0.74 0.31 0.24 0.71 (以管理人员为基数1,和其他工种的比例关系)

从以上数据可以看出,物业服务仍属于劳动密集型行业,从业人员中管理岗位人员较少,操作岗位人员偏多,尤其是秩序维护员所占的比例过大(近四成),这在一定程度上反映出物业管理行业对促进社会就业的积极作用,但基层操作人员比例过大,使行业受用工成本影响显著,反映了行业处于发展初级阶段的现状
。

3.2.2以学历层次划分

被调查企业的全部从业人员中,具有硕士研究生以上学历1622人,占总人数0.21%;本科生33396人,占4.33%;大专生89625人,占总人数11.60%;中专生147575人,占19.12%;高中以下学历499814人,占64.74%
。

对比以上数据,我们不难发现,中专以下学历所占比例和一线操作工人所占比例几乎完全相等(84%左右),物业管理行业的劳动密集型是与从业人员的低学历紧密联系的,提高从业人员的受教育水平是当务之急。

3.2.3以技术层次划分

被调查企业的企业经营管理人员中具有高级职称的6667人,占管理人员总数5.56%;中级职称32351人,占管理人员总数总数26.96%;初级职称29461人,占管理人员总数24.56%;无技术职称人员51449人,占42.92%。企业操作人员有高级技工18873人,占操作人员总数2.89%,中级技工46498人,占7.14%,初级技工80071人,占12.28%,无技术人员506612人,占77.69%
。

以上数据表明,物业管理行业管理人员中有67%没有中级以上职称,操作人员中90%没有中级技工证书,技术力量的薄弱是显而易见的
。这意味着大量涉及技术水平的设施设备维护工作需要通过外包专业公司来完成,同样企业对外包单位的技术指导和监督也存在力不从心的问题
。

3.2.4以男女性别划分

被调查企业的从业人员中,男性占64.22%,女性占35.78%。考虑到占从业人员总数38%

的秩序维护员主要为男性,以上数据表明从业人员的男女比例大体相当,女性略占多数(与清洁工主要为女性有关)。

3.3管理物业项目情况

被调查企业管理物业项目总数30831个
、总建筑面积203906.4万㎡
。与从业772032人相对应,不难看出,目前情况下,平均每个物业管理项目有从业人员25人,平均每名从业人员管理面积2640平方米。其中:

3.3.1按物业类型划分

住宅项目21428个、建筑面积154286万㎡,分别占总项目数69.50%和总建筑面积75.67%;办公楼及商业用房项目5825个
、建筑面积20976.66万㎡,分别占18.89%和10.29%;工业项目1204个
、建筑面积10509.01万㎡,分别占了3.91%和5.15%;其他类型项目2374个
、建筑面积18133.77万㎡,分别占7.70%和8.89%
。

以上数据表明,目前物业管理项目中居住物业仍占据市场的主流,物业管理取得的成就和存在的问题,也主要通过居住物业市场反映出来。

3.3.2按项目获取方式分

以协议方式取得项目22409个


、建筑面积132473万㎡,分别占总项目数72.68%和64.97%;其中接管上级开发单位项目6335个、建筑面积39317.81万㎡,分别占20.55%和19.28%;以招投标方式取得8422个
、建筑面积71433.02万㎡,分别占27.32%和35.03%
。

以上数据表明,虽然2003年《物业管理条例》明确推行前期物业管理招投标制度,但在实践中并未得到完全贯彻,公平竞争的物业管理市场尚未形成,行政主管部门的执法监督有待加强
。

3.4企业经营与效益情况

3.4.1物业服务费价格水平单位:元/㎡·月

序号物业类型/收费率全国平均东部地区中部地区西部地区东北地区

1 房改房(多层)0.41 0.48 0.38 0.38 0.3

2 房改房(高层)0.85 1.0

3 0.81 0.77 0.5

4 收缴率(%)75.47 78.37 74.28 81.7

5 63.75

2 经济适用房(多层)0.4

3 0.56 0.32 0.45 0.43 经济适用房(高层)0.89 1.13 0.85 0.90 0.61 收缴率(%)76.09 78.9

4 75.60 81.08 65.30

3 商品房(多层)0.7 0.75 0.5

4 0.59 0.98 商品房(高层) 1.28 1.49 1.06 1.03 1.24

独立式别墅 1.91 2.27 1.16 1.53 1.78 收缴率(%)79.48 81.78 79.86 80.95 68.57

4

办公用房 4.75 6.46 2.79 3.15 3.66 收缴率(%)90.71 92.43 90.01 90.03 83.81

5

工业用房 1.93 1.97 1.83 2.43 1.50 收缴率(%)92.85 93.69 93.17 93.44 82.53

从以上数据可以看出,从全国情况看,居住物业的物业服务费标准和收费率均明显低于办公物业和工业物业,其中房改房和经济使用住房的收费标准和收费率更低,今后这部分物业管理的问题会更加突出。从地域分布来看,东部地区的收费标准高于中、西部和东北地区,东部地区和西部地区的收益率高于中部地区和东北地区,从收费标准和收费率两项指标综合比较来看,东北地区两项指标均低于全国其他地区
。

3.4.2企业经营效益情况单位:万元

调查企业数

盈利情况亏损情况持平情况企业数% 平均盈利额企业数%

平均亏损

额

企业数

全国4600 1843 40.07 81.28 1871 40.76 37.22 886 东部地区1754 958 54.62 124.83 522 29.76 51.82 274 中部地区1308 413 31.57 24.56 605 46.25 18.53 290 西部地区904 315 34.85 40.80 404 44.69 31.30 185 东北地区634 157 24.76 45.96 340 53.63 55.12 137 以上数据表明,有近半数的物业服务企业仍处于亏损状态,物业服务行业整体经营效益不容乐观,行业风险依然很大
。盈利企业平均81.28万的年利润,表明物业服务行业的微利特征。从地域分布看,东部地区的盈利状况优于中
、西和东北地区,东北地区的亏损面和亏损额相比其他地区都是最大的
。

3.5企业员工工资福利情况

根据被调查企业上报数据汇总,2006年物业服务企业全国职工平均工资为13453.20元/人·年,而同期全国社会平均工资为17568.57元/人·年,行业职工平均工资明显低于全国社会平均工资
。具体情况是:

3.5.1企业管理人员收入情况单位:元/人·年

地区

管理人员

平均年收入

其中

高层管理人员

管理处主任

(项目经理)

管理员(主管)

全国21926.94 37921.98 24387.59 16427.02 东部地区29254.75 53578.08 32338.20 20803.03 中部地区16975.17 28864.79 20288.63 14129.88 西部地区18149.72 30361.74 19502.43 13898.28 东北地区15088.63 23049.83 16824.38 12321.66

以上数据表明,全国物业服务企业管理人员平均年收入仅高于社会平均工资四千多元,除东部和西部地区外,中部和东北地区管理人员平均收入甚至低于全国社会平均工资,由此可见,物业服务行业的薪酬竞争力很低,这是行业无法吸引高素质人材的根本原因之一


。

3.5.2企业操作人员收入情况单位:元/人·年

地区

操作人员

平均年收入

其中

工程维修工秩序维护员清洁工绿化工

全国10331.32 12735.67 10280.12 7666.11 8503.36 东部地区12477.00 15492.80 12031.68 9067.32 9789.45 中部地区8789.27 11389.17 9256.75 6979.46 7920.39 西部地区9058.63 11097.12 9590.11 6988.20 7773.73 东北地区8698.27 10213.34 8417.19 6447.09 7027.63 以上数据表明,物业服务行业基层操作人员的年均收入大大低于社会平均工资,绝大多数的操作人员的工资仅维持在当地最低工资标准上下,中
、西部和东北地区企业的操作人员的工资水平甚至不到全国社会平均工资标准的一半,如此低廉的工资标准,显然难以保证行业的社会竞争力和公众形象。

3.5.3保险、住房公积金缴纳情况单位:月工资%

地区基本医疗保

险

失业保险养老保险工伤保险其他保险

住房

公积金

全国8.01 2.25 19.94 1.14 1.63 9.96 东部地区8.58 2.15 19.81 0.88 1.26 10.23 中部地区7.62 2.21 19.43 1.38 1.93 10.35 西部地区7.17 2.25 18.84 1.34 2.64 8.40 东北地区7.90 2.69 23.31 1.94 1.57 10.97 以上数据表明,全国各地区交纳各类保险和住房公积金的标准大体一致,但由于未对交纳保险人数占员工总人数的比例,以及农民工的社会保险情况进行调查统计,此表未能反映被调查企业的实际缴纳情况
。

4.物业管理中存在的问题

4.1法律法规滞后,体系体制不完善

其实物业服务企业与业主本就是一对矛盾体,物业想多收钱,少花钱,而业主想以较低的价格享受高品质的服务,这就导致了物业企业与业主的矛盾越积越深
。

从体制上考察我国两万余家物业管理企业,80%以上的是国有体制;如果我们再从物业管理企业产生的来源来分析,全国有70%以上属于房地产开发商自办的企业,20%属于房管所或后勤单位改制,只有10%属于产权自主型的物业管理企业
。这就严重制约了物业服务企业的积极性,导致物业服务企业在服务过程中不站在业主角度,处处维护开发商的利益,制约了物业企业的服务质量提升。

我国物业管理行业的立法明显滞后:20年的时间,没有国家级行业法规可以遵循
。在退而求其次的情况下,国内第一部地方性物业法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的出台时间是1994年,而深圳成立第一家物业管理公司的时间是1981年,中间有13年是

法规空白期
。紧接着《中华人民共和国物业管理条例》于2003年9月1日生效,最新修订时间为2007年8月26日,自2007年10月1日起施行,这部法律的制定是为了明确业主、物业管理企业和物业开发建设单位的权利


、义务,规范物业管理企业的行为以及业主大会
、业主委员会
、职责、运作,保护业主的共同利益,为改善人民群众的生活和工作环境创造良好的条件。而从现实来看,这部法律已经渐渐不适应物业行业的发展了,所以导致很多企业在运营过程中操作流程不规范,部分企业甚至面临生存问题
。因此,加快物业管理的立法步伐,尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系,已成为保障行业健康发展的当务之急
。

4.2政府职能问题,监管部门缺位

首先,政企没有完全分开,企业无法独立运作
。深圳市有一批物业管理企业,其效益

、品牌都堪称一流,也颇具规模,改制条件已成熟,企业的经营者
、员工都强烈要求改制,结合自身实际情况选择经营者和员工持股市,然而改制方案长期被卡在上级管理部门。不予批复的原因何在?某些领导者一语道破天,“你们都去搞持股经营了,我还管什么?”;其次,政府职能错位或越位,政府仍习惯于对企业经营活动直接干预;第三,管理层


、管理部门过多,物业管理手续繁杂,往往一个小区的物业企业要应付20多个部门的检查管理
。以物业管理收费为例:既要报物业主管部门的资质检查证书;又要按照物价部门规定的等级打分确定收费标准,还要邀请行业主管部门
、物价部门到小区现场查验通过,最后才能确定收费标准,领取收费许可证,一个许可证往往需要几个月乃至半年的时间
。此外,相反的是,当物业服务企业服务质量跟不上时,业主反而没有地方投诉解决问题,反映出政府在物业问题上,该管的不管,不该管的偏管,物业服务企业要想彻底释放,政府职能转变是第一位的。

4.3物管行业市场化程度不高

物业管理行业是市场化经济发展的产物,然而至今还存在一些非市场化的操作
。

物业服务企业在获取项目时存在暗箱操作,没有充分的市场竞争,都是通过裙带关系获取项目。我国目前大多数物业服务企业都是开发商自持,作为市场主体的业主对物业管理企业的选择缺乏话语权和选择权,加之又对物业管理缺乏足够认识,业主委员会组建难度大,自治能力弱,作用还未真正发挥
。而且,物业管理企业与建设单位、房管单位之间仍存在或多或少经济上的依赖关系,“谁开发
、谁管理”的地方保护
、垄断管理、建管不分、责任不清的局面还没有完全改变
。

物管行业市场化程度不高还体现在服务标准和收费标准上,物业服务企业提供的服务都是企业说了算,业主参与不进去,只能被迫接受,而对于收费标准,业主就更加没有话语权了,这也导致了现在业主维权问题不断


。而另一方面物业企业迫于经营压力,没有办法提升服务质量,进一步恶化了与业主的矛盾
。

4.4物管企业没有实质性权力,管理难度大

物管企业实质上还是服务企业,它的侧重点是服务,在现实情况下,存在着很多业主不配合工作
、不缴费等问题,而物管在面对这些问题的时候只能采取劝告引导的措施,没有实质性的权力,所以管理难度大,很多时候不是物业不想做好,而是它们也没有有效的办法去应对业主的不配合
。国家最近出台了一些措施,规定物业服务企业在业主不缴费不配

合工作的情况下,可以起诉业主补交物业费,可是这却不是物管企业愿意去做的,因为走法律途径成本太高,物管企业承受不起
。如何融洽的与业主相处,保证收费率,是物管企业亟待解决的问题。

4.5部分业主素质较低,消费意识不强

在很多小区里,部分业主素质较低,不爱护小区里的公共设施


、绿化等已经成为当前物业管理中存在的一大问题,还有一部分人对于小区的设施绿化不爱护,随便践踏,很多设施设备都是被故意破坏的,在面对这些问题的时候,物管企业也是无能为力,除了劝告以外,别无他法
。

再着有的业主的消费观念不正确。部分买房人是刚从农村上来的中老年人,没有物业管理观念。部分城区职工习惯福利分房,都对有偿服务产生抵触情绪。其次,部分业主把物业管理服务职能无限扩大化,认为缴了费,物业公司就应该什么都负责。只要遇到麻烦事情,就要求物业公司解决
。只要物业公司不解决,就以此为借口缓缴费或者不缴费。第三,有的业主把物业公司职能虚无化,认为我住的房子用不着物业公司来管理,没有必要花冤枉钱

。还有的业主自身素质差,物管服务照常享受,就是不想掏管理费
。也有个别业主以不在小区住为借口不交物业费
。还有一部分业主,看到其他业主不缴费,认为自己交了反而吃亏,也拒绝或者拖欠物业费
。2012年长丰县县物管小区收费统计表明,长丰县100家物业管理企业,目前收费率最高的达92.5﹪,收费率低的只有46.7﹪.盈利企业只有20﹪。微利保本企业达55﹪,亏损企业达25﹪
。还有的部分物业公司是开发商组建,物业费收不起来,靠开发商“输血”维持,呈现虚假繁荣,为的是不影响剩余楼盘和下一期楼盘销售
。一旦开发商的项目完成,开发商撤离,不再“输血”,物业管理就可能面临瘫痪。另外,有的新建小区业主入住率较低,也是造成物业收费难的原因之一。

4.6物管企业规模小,难以形成综合优势,面临巨大经营风险

目前我国物业管理企业普遍存在规模小
、收费难等问题,难以形成规模优势,大多数企业经济收益差,面临巨大的经营风险
。下面是2013年由中国物业管理协会发布的《物业管理行业发展报告》前200名企业管理规模及分布状况

。

从上面的图表可以看出,前200名物业企业中,管理面积在500万平米以下的占到了40%,这还是排名靠前的企业,中国目前有7万多家物业服务企业,大多数面临着管理规模小的问题,很多开发商建个两栋楼也成立个物业,然而“麻雀虽小,五脏俱全”,规模小是小,可是该有的人员还是得配置,“小而全”的企业必然带来极大的资源浪费。合肥每年的物业开发量最好的年景也不过1000万平方米,如按管理机构平均分配,每家仅分不足1万平方米。出现这种情况除了进入物业管理行业壁垒不高
、开发商盲目投资外,也是作为新兴行业的必然结果,经过整个行业激烈竞争“大浪淘沙”之后,物管企业将逐步向规模化集指标名称 企业数量 (个) 平均管理面积

(万平方米) 平均示范项目

(个) 平均总资产 (万元) 平均年经营收入

(万元) 平均年净利润 (万元) 平均年纳税总额 (万元)

全国 200 983.77 7.94 22493.52 27558.4 1502.85 1930.25 北京 20 601.87 6.62 44364.23 35951.6 1139.43 2344.22 上海 31 697.69 9.65 15245.54 24292.6 1150.87 1722.52 天津 3 379.23 11.67 11975.45 12597.5 599.47 922.4 重庆 8 1326.5 7.5 10184.63 23472.0 1459.97 1630.33 辽宁 3 1061.19 11.00 27141.04 23185.2 2182.08 1467.61 黑龙江 3 504.61 11.67 17078.90 11820.52 220.11 729.10 江苏 19 758.81 4.47 6517.92 11797.9 604.33 866.02 浙江 9 1441.01 11.33 18896.42 33409.5 1842.4 2480.39 安徽 3 841.06 6 4597.56 11134.32 309.28 762.91 福建 7 527.01 7.28 9315.98 9221.84 495.84 771.35 山东 5 1130.87 5.4 11898.46 24851.95 1460.98 1733.73 河南 6 719.99 8.67 11582.85 21906.90 2295.16 1582.69 湖北 5 801.72 2.6 10973.50 21057.70 953.43 1467.27 四川 11 438.83 4.27 16470.09 17402.4 1454.12 1296.18 广东 54 1513.94 9.96 35516.91 40797.6 2263.6 2810.17

团化方向转变。

然而物业企业面临的风险不仅如此,很多业主已经把物业当成小区的政府了,不管遇到什么事都去找物业,车子丢了,家里被盗了等等问题都去责怪物业,导致物业企业很是头疼,如果物业不给他们处理,他们就以不交物业费来要挟物业,我们在震惊之余,更应重新进行审视和思考,物业管理到底是做什么的?一方面法律赋予物业管理企业的权力是有限的;另一方面就是物业管理行业特征是“取之于民,用之于民”

、“保本微利”,物业管理公司的经济实力都很有限。因此目前的物业管理正处于如履薄冰的危险境地
。

4.7物管企业合同履行不到位

据不完全统计,目前物业管理从业人员数量约为612.3万人,较2008年经济普查公布的250.12万人增长了约145%
。虽然队伍扩大了,可是服务质量没有提上去
。根据浙江绍兴市消保委2009年做的的一份调查问卷统计结果显示,占被调查总人数25.33%的居民,明确表述对小区物业不满意。

从物业的总体服务质量上看,认为服务质量好的有30份,占总数的20%;服务质量较好的有48份,占总数的32%;服务质量一般的有59份,占总数的39.33%;服务质量差的有10份,占总数的6.67%;认为服务质量很差的有3份,占总数的2%
。(见图表)

至于小区物业存在的问题,在硬件设施上,主要集中在小区绿地质量和小区配套上面, 28.37%的人认为小区绿地质量不合格,34.04%的人觉得小区配套不到位,特别是随着居民对小区功能要求的越来越高,小区里可以活动
、健身的休闲场所太少

。另外,小区道路质量不好、下水管道经常堵塞都成为小区居民不满意的问题

。

而在管理服务的“软件”方面,小区居民不满意的前三位分别为停车、卫生和绿化。调查发现,小区居民认为的物业管理不到位的情况,在机动车停放管理秩序差,占了38.5%;楼道及公共区域卫生不整洁,占19.5%;小区绿化不好,占18%。此外,小区安全保卫不让人放心,房屋
、道路及设备维修不及时,物业人员工作差都是居民不满较为集中的地方

。(见图表)

4.8人才危机

人才是现代企业发展永恒的基石,而对于“朝阳产业”的物业管理,人才的作用就显得愈益重要。

物业管理业从业人员素质的相对低下首先是由其先天不足引起的。现在的物业管理公司大部分由房管所或单位房管部门转制而来,而房管所和单位房管部门作为后勤部门,一向被视为“老弱病残”等淘汰人员的“收容站”
。这一点在北方物业发展相对滞后的地区表现得更为明显
。因此,大部分物业管理公司成立之初,就背上了沉重的人员包袱
。同样,由房地产公司派生出来的物业管理公司,一开始主要也是由房地产公司的“冗员”组成的,而且物业公司还要不断地“收容”上级房地产公司分流下来的人员。因此,大部分物业管理公司先天就存在人员素质相对低下的问题,这一现象即使在物业管理发展比较好的南方也表现明显。

在物业管理发展过程中,因行业整体不受重视,社会上和物业管理行业内部都将物业管理行业定位在一个较低的层次上,以至于长期以来,业内业外都认为物业管理就是简单的维修
、清洁
、绿化和保安,不需要高素质的人才,因此一直就缺乏良好的人才引进机制与培养机制

。“先天的不足”加上“后天的营养不良”,物业管理业由此成为人才资源最为贫瘠的地带
。

另外由于物业管理仍属一个新兴行业,目前尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范,物业从业人员良莠不齐
。加之一些物业管理企业忽视企业人员的自身建设,既不经常开展职业道德教育和专业技术培训,又没有建立严格的各级各类人员岗位责任、工作标准和考核标准,使管理服务的观念、内容
、质量很难到位,管理水平不高,服务质量不好,甚至摆不正服务与被服务的关系
。2007年国家开始全国物业管理师职业资格考试,截止到2012年底,全国共有43919人获得物业管理师资格,占全国612.3万从业人员的0.7%,全国平均每家物业服务企业0.6名物业管理师。这远远不能满足行业发展需要

。此外,一线员工流动率不断走高,也是当前企业遇到的难题。江西省有关调查显示,行业平均工资待遇仅为城镇职工平均收入的57.87%,造成人员流动性加大,服务质量难以保障
。人才危机随时到来
。

4.9地区间发展不平衡

从中国物业管理协会发布的报告来看,南方地区
、经济发达地区

、沿海城市和大城市物业管理开展比较早、发展快;北方地区、经济不发达地区
、内陆城市和中小城市相对较慢

。深圳市是全国物业管理发展较好的城市,在建设部公布全国第一批 40 家物业管理资质一级企业中深圳占了 18 家;全市有 146家住宅区获得“全国城市物业管理优秀小区”称号,占全国的 1/7
。据不完全统计,2012 年底全国实施物业管理的覆盖面已占物业总量的70%,经济发达城市已达 90%以上,这说明,经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大
。又加之物业管理企业数量庞大,如果不积极提升自身竞争力,很有可能面临生存问题。

5.物业管理存在问题的原因

5.1政府方面

首先,由于以前物业管理作为房地产业的一个售后服务部门,没能引起有关部门的重视,以及物业管理涉及部门过多,因而导致物业管理法规制定不及时不完善

。其次,政府往往出于自身利益考虑,对物业服务企业干涉过多,压制了它们的积极性,导致物业企业竞争力不强。再者,物业企业毕竟是一个新兴的行业,在发展初期面临很多困难,政府没有出台相关扶持政策,没有给行业发展进行引导,没有尽到政府的服务作用,这也是导致物业企业发展困难的重要因素。

5.2企业方面

第一,没有建立起真正的现代企业制度,产权不明,权责不清,不能独立经营运作
。第二发展方向不明确,由于业主的不配合不理解,物业往往靠开发商补贴,导致物业管理服务质量难以提高,形成不计成本的恶性竞争,对整个行业造成伤害。第三,由于法规不完善,经营风险意识不强,导致物业管理收益与风险极不对称,一件官司往往就会毁掉一个

企业

。第四,由于物业管理在国内尚属新兴行业,缺少完善规范的教育培训体系,许多从业人员都是“半路出家”,导致物业管理的服务质量不尽如人意

。

5.3社会方面

首先,一部分业主仍然对物业管理不买账,他们认为买了房子就应该享受服务。其次,业主法律意识淡薄,总是有很多无理取闹的要求,物业满足不了就以不交物业费来要挟物业,他们往往只注重自己的权利而忘了自己应尽的义务,这给物业服务企业不小的压力。再者,社会对于物业已经形成了一种认知,一旦出现问题,矛头都指向物业企业,从来不站在物业企业的角度思考问题。

6.物业管理存在问题的对策

通过以上对于物业管理存在问题的研究,我们从政府、企业和社会三个维度提出对策,以期对物业行业有所借鉴
。

6.1政府方面

6.1.1引导物管行业走法制化发展道路

市场经济实质上是完善法制下的经济,我国要建立完善的社会主义市场经济体制,就必须建立起一套完善的与之相适应的法律制度。完善的物业管理法律体系应在与国家已经颁布实施的其它法律法规相互衔接和协调的前提下,由不同层次、不同类型的法律规范组成的有机整体,并成为国家法律体系中必不可少的分支
。

而对于物管行业需要什么样的法律,首先,从物业管理的业务来看,物业的业务无非是房屋维修
、保安保洁、环境绿化维护
、设施设备的管理以及一些其他的附加服务,政府在这些方面都应该一一对应的建立相应的法律法规和规章制度,让物业企业有法可循,不至于在工作中摸不着头脑。再者就物业行业来说,应该建立行业管理办法
、企业管理办法、业主委员会管理办法,促进行业的进步成长,使优秀的企业更优秀,差的企业淘汰出市场,更好的让市场来决定企业的生存与否。

6.1.2改变政府定位,更加注重政府的服务职能

我国自加入WTO以来,市场经济得到了快速的发展,政府这双有形的手与市场无形的手在发展的过程中摩擦不断,总体来说,我国的市场经济还不是完全意义上的市场经济,政府对企业干预过多,严重的阻碍了企业的积极性,物管行业也是这样,受到太多的干预。第一:政府应该减少对物业企业的干预,取消定价机制,让市场这双无形的手去调节,只有充分的竞争才会对整个行业的发展起到促进作用
。另外政府在加强服务的同时也应该出台更多的政策扶持行业的发展。

第二:精简政府管理机构,减化物业企业办事流程,提高工作效率,实施科学管理,真正做到为人民服务
。

第三:建立健全物业管理企业市场准入制度,借鉴其他行业发展的先例,完善物业企业

的资质评定标准,要求物业企业应当具备以下条件方可从事物业管理


。

(1)资质条件
。物业管理公司依法取得相应的资质等级,是从事物业管理的基本条件
。这就要求成立物业管理企业具备办公地点和条件,具有相当数量的资金,依法建立章程和相应的机构,拥有各类相当数量和资格的技术
、专业管理人才,建立健全会计制度等
。并经房地产管理部门资格审查取得物业管理行业许可证后取得工商管理部门核发批准的营业执照,才具备相应的经营资格。

(2)加强前期引导和质量监督
。对开发商的前期建设以及物业公司的引进中加强引导,使物业在前期建设中充分参与进来;在物业后期管理中加强监督,充分发挥政府的监督职能。

(3)具有一支热爱物业管理工作,作风好,业务精,技术熟练的员工队伍。政府早些年建立的物业管理师制度应该真正施行起来,要求每个物业公司根据资质等级配备一定数量的物业管理师,并且对物业管理人员加强职业技能培养,定期考核,建立淘汰制度,对行业内落后的企业施行淘汰
。

第四:加强物业管理市场的培育,鼓励房地产开发、房地产管理分业经营
。我国的物业公司70%都是房地产公司派生的,房地产开发与管理黏在一起,没有真正施行分业经营。政府应该在物业行业引入招投标机制,鼓励通过招投标方式引入物业管理公司,引进竞争机制,促使物业管理行业朝高度市场化方向发展。

6.2企业方面

6.2.1建立一支专业的队伍,走专业化发展道路

物业管理的专业化是物业管理市场化到一定程度的必然结果。物业管理要有专门的针对对象和具体的细分市场,在管理上要有专业化水准。全国 70%以上的物业管理公司是由房地产开发企业派生的,物业管理企业要克服这种一体化管理中机构庞杂
、人员众多、管理成本高的弊病,摈弃落后的用人观念,建立科学的人力资源管理机制,加大专业人才培训力度,吸引和留住人才,发挥和调动他们的积极主动性和创造精神,做好服务集成,通过高标准服务来激发消费者的自觉缴费意识,从根本上解决物业管理收费难的问题,向知识型管理过渡,走一条人才专业化、服务专业化

、竞争市场化的道路。

6.2.2抱团发展,形成集团公司

目前,物业管理企业普遍存在着企业规模小,专业人才少且分散,难以发挥群体功能和综合实力,而且绝大多数企业存在着经济效益差,亏损严重等问题。全国除万科

、中海、金地等少数物业企业管房面积超过600万平方米外,物业管理企业平均管房面积偏低
。要改变物业管理这种小兵团分散作战的局面,形成“航空母舰”,发挥团队的整体实力,走集团化发展道路,就必须组建一批实力雄厚

、人才集中、专业技术力量强、一业为主、多种经营,具有市场竞争力的物业管理企业集团。

组建物业企业集团应做好以下工作:一是要搞好可行性研究,防止盲目性;二是要遵循自愿的原则,防止行政化倾向;三是要保持适度的发展规模,防止盲目扩大;四是要保持适度的经营领域,防止过分追求经营多样化;五要规范化运作,防止简单化草率组合;六是要强化内部管理,防止忽视自身建设
。只有这样,组建起来的物业企业集团才能适应物业管理新形势

、新情况

、新任务的要求,担负起时代赋予的历史使命
。